6.27 부동산 대책 1주택자 갈아타기를 할 때는 이전보다 훨씬 더 엄격한 대출 규제가 적용됩니다. 주택담보대출 한도가 수도권과 규제지역에서 6억 원으로 제한되고, 기존 집은 대출 실행일로부터 6개월 이내에 반드시 처분해야 합니다. 실거주 의무와 갭투자 금지 등도 함께 강화되어, 갈아타기를 준비하는 1주택자는 반드시 새로운 규정과 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
무주택자는 아래 링크 확인 바랍니다.
6.27 부동산 대책 1주택자
주요 규제 요약
주담대 한도 6억 원 상한:
수도권 및 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도가 소득이나 주택가격과 무관하게 최대 6억 원으로 제한됩니다. 원하는 집값이 6억 원을 넘으면 초과분은 자기자본으로 준비해야 합니다.
기존 주택 6개월 내 처분
1주택자가 주담대를 받아 갈아타기를 할 경우, 대출 실행일로부터 6개월 이내에 기존 주택을 처분(명의이전 완료)해야 합니다. 이를 어기면 대출금이 즉시 회수되고, 3년간 주택 관련 대출이 제한됩니다.
LTV(담보인정비율) 유지:
기존 주택을 6개월 이내에 처분하는 조건을 충족하면, 1주택자도 무주택자와 동일하게 주택담보대출 LTV(담보인정비율) 기준을 적용받을 수 있습니다. 비규제지역에서는 LTV 70%, 규제지역(예: 서울 강남·서초·송파·용산 등)에서는 LTV 50%가 적용되어, 집값의 70% 또는 50%까지 대출이 가능합니다.
실거주 의무·갭투자 금지
새 집을 구입하면 6개월 내 실거주(전입)를 완료해야 하며, 이를 위반하면 대출금 회수 등 불이익이 있습니다. 또한, 전세를 낀 매매(갭투자)에는 대출이 불가하며, 반드시 본인이 실거주해야만 대출이 가능합니다.
1주택자 갈아타기
단계별 전략
1단계: 주택담보대출 가능성 확인
계약 전 은행에 가서 내 대출 한도(최대 6억 원)와 조건을 꼭 확인하세요. 수도권·규제지역은 주담대 만기가 30년으로 줄어들어 월상환액이 늘어날 수 있습니다. 기존 집 처분 계획(6개월 내 매각)과 실거주 가능성을 미리 점검해야 합니다.
추가 대출 전략
주택담보대출이 6억원 한도인 만큼 자기 자본의 비율이 더 커졌습니다. 하지만 집 값이 고공 행진을 하고 있는 만큼 추가 대출이 필요할 경우가 있습니다. 해당 전략을 2가지 알려드립니다.
주택 추가 담보 대출
주택 추가 담보 대출은 주택 담보 후순위 대출이라고도 불립니다. 주택담보대출을 이미 받은 상태에서도 동일 주택을 담보로 추가 대출(후순위 대출)을 받을 수 있습니다. 추가 대출 가능 여부는 담보가치(LTV 잔여 한도), DSR(총부채원리금상환비율), 기존 근저당 설정 범위 등에 따라 결정됩니다. 다만, 금리가 1순위 대출보다 높고 한도가 제한적일 수 있으므로 신중한 자금 계획이 필요합니다.
마이너스 통장 활용법
마이너스 통장은 실제로 인출한 금액에 대해서만 이자가 붙어 단기 자금 조달에 유리합니다. 국민은행, 신한은행, 우리은행 등에서 각각 최대 5천만 원~3억 원 한도에 신용등급과 소득에 따라 연 3.5~15% 금리가 적용됩니다. 다만, 약정 한도 전체가 DSR에 포함되므로 추가 대출 시 신용 관리에 주의해야 합니다.
2단계: 기존 집 먼저 매각
“팔고 사는” 원칙을 꼭 지키세요. 기존 집을 먼저 팔아야 대출 리스크를 줄입니다. 매각 계약서와 계약금 입금 증빙을 확실히 남겨 두세요. 가계약만으로는 대출 규제를 피할 수 없습니다. 매각이 지연될 경우를 대비해 특약조항(예: 매각 실패 시 계약 취소)을 계약서에 반드시 넣으세요.
주택담보대출
낮은 금리 대출 쉽게 찾기
저금리 전세자금대출을 찾으려면 뱅크몰과 핀다 같은 대출비교 플랫폼을 활용하는 것이 가장 효율적입니다. 이들 사이트에서는 여러 은행의 전세대출 상품을 한 번에 비교할 수 있어, 최저금리와 한도 조건을 쉽게 확인할 수 있습니다. 직접 은행을 방문하지 않아도 온라인으로 간편하게 금리, 한도, 우대조건을 확인하고 신청까지 할 수 있어 시간과 비용을 크게 아낄 수 있습니다.
3단계: 새 집 계약 및 이사 준비
새 집 계약 시 잔금일을 기존 집 매각 일정과 맞추세요. 자금 공백이 생기지 않도록 합니다.
대출 실행 후 6개월 내 반드시 새 집에 전입해야 합니다. 갭투자(세입자 둔 상태)는 절대 불가능합니다. 중도금이 필요하면 중도금 대출이나 신용대출을 활용하되, DSR 규제를 꼭 확인하세요.
4단계: 기존 집 처분 완료 및 증빙
대출 실행일로부터 6개월 이내에 기존 집 명의이전을 완료하고 은행에 증명서를 제출하세요.
기한을 넘기면 대출금이 즉시 회수되고 3년간 주택대출이 제한됩니다. 세금(양도세·취득세)과 이사 비용도 미리 계산해 자금 계획에 반영하세요.
결론
6·27 부동산 대책 이후 1주택자가 갈아타기를 할 때는 주택담보대출 한도가 수도권·규제지역에서 6억 원으로 제한되고, 대출 실행일로부터 6개월 내에 기존 주택을 반드시 처분해야 합니다. 새 집에는 6개월 내 실거주(전입) 의무가 부과되며, 갭투자(전세 낀 매매)는 대출이 불가합니다. 주담대 만기 단축, 생활안정자금 대출 한도 축소 등도 함께 적용되므로, 갈아타기 일정과 자금 계획을 더욱 꼼꼼히 세우는 것이 필수입니다.